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銀行推出「40年房貸」，強調「月付金比20年房貸少4成」。可是，如果計算房貸利息，40年房貸利息加總起來，要比20年房貸多出1倍。為了降低月付金而多繳利息到底划不划算？
按照內政部營建署6月發布的最新統計，以今年第1季台北市房子的貸款負擔率高達45.1％，房貸族等於月薪有將近一半要拿來支付房貸。看準上班族希望兼顧買房與維持生活品質的需求，星展、合庫與富邦等銀行都推出強調低月付金的40年房貸。
以貸款金額600萬元，貸款利率2％為例試算，40年房貸每月攤還本金加上利息後的月付金只要1萬8,170元，比20年房貸的月付金少了4成。可是，每月負擔雖然減輕，但40年下來累計支付的利息，卻是20年房貸利息支出的1.12倍。
乍看之下，40年房貸因為總利息最高，與20年房貸相比，肯定不划算。不過，經過《Smart智富》月刊專訪4位專家實際試算，若你是擅長投資的首購族，運用40年房貸低月付金的特性「套利」，只要能提前清償，將比20年房貸更划算。至於換屋族，因為無法申請40年房貸，建議選擇30年房貸，用壓低月付金的策略，會比20年房貸搭配寬限期划算。最後，有強迫存錢需求的月光族，建議最好選20年房貸，加快存錢速度。
名詞解釋＿寬限期
全名為「房貸本金寬限期」，是指在該期間內，每期只需繳交貸款利息，不攤還本金，故這段期間還款壓力相對較輕。但要小心寬限期內雖然還款壓力相對較輕，但期滿後借款人除每月必須攤還利息外，另須攤還本金，將大幅增加每月之還款負擔。
以下是試算分析：
試算1》40年房貸→適合聰明投資的首購族
40年房貸只有首購族可以申貸，這是第一個限制條件。接著，在壓低房貸月付金後，如果要讓自己的總利息支出比20年房貸低，那麼一定要把手中的閒錢拿去投資，只要投資能穩定獲利，讓你提前清償房貸，利息支出就有機會比20年房貸少。
40年房貸的優勢在低月付金，缺點是拉長付息年限將使總繳利息增加。不過，經過精算，40年房貸要到貸款達144個月（12年）後，總利息支出才會超過20年房貸， 因此，如果你有辦法在144個月內，將房貸提前清償，則總繳利息就可低於20年房貸。
以房貸放款金額約600萬元、貸款利率2％試算，如果你不選20年房貸，並把每月省下的月付金1萬2,183元（與40年房貸比）拿去投資，年化報酬率若達14.4％，則144個月後，將可滾出469萬7,196元，這筆錢拿來支付房貸餘額467萬1,656元，剛好有剩！
30,353元（房貸600萬，貸款20年月付金額）
↓
18,170元（房貸600萬，貸款40年月付金額）
每月多出12,183元可供投資
↓
1. 投資年化報酬率14.4％的商品，
2. 目標144個月後滾出469萬7,196元
年化報酬率超過14.4％很難嗎？《Smart智富》月刊台灣基金獎今年選出的台灣股票型基金獎項得主——統一大滿貫基金，過去10年的年化報酬率就達16.42％（截至2012年6月8日），而且不只這1檔台股基金有這樣的好績效，按台灣晨星的基金分類，共有25檔基金過去10年年化報酬率超過14.4％。
▲房貸金額600萬元、利率2%之貸款狀況試算
試算2》30年房貸→計畫換屋的三明治族
換屋族不能申請40年房貸，那怎麼選？信義房屋觀察， 首購族第一次換屋，常常都是因子女成長，想搬到適合學區，但此時卻正是上有高堂、下有幼子要養的「三明治族」，此時降低房貸月付金對這類房貸族就頗具魅力了。
以30年房貸與20年房貸含3年寬限期比較，雖然20年房貸在寬限期間，前3年的房貸月付金只要1萬元，看似月付金最低。但寬限期一過，月付金會大幅拉高到3萬4,719 元，比30年房貸月付金2萬2,177元還高。
計算達人郭証揚試算後發現：
1.申請20年房貸含3年寬限期，與30年房貸相比，寬限期能為換屋族降低房貸月付金負擔的效果，只有前6年有效，第6年後即告消失。
2.比較總利息支出，30年房貸如果無法提前清償，總繳利息肯定超過20年房貸。不過，如果能在第155個月（即12年又11個月）前，提前清償房貸，則30年房貸總繳利息會比20年房貸含3年寬限期的商品低，試算如下。
試算：
1.20年房貸含3年寬限期試算：
①前3年月付金總額：1萬×36個月＝36萬元
②第4～6年月付金：3萬4,719元×36＝124萬9,884元
③合計前6年月付金總額為160萬9,884元＞30年房貸前6年總繳月付金159萬6744元。
2.30年房貸到第155個月總繳利息為128萬5,814元，比20年房貸到期後總繳利息128萬4,720元略高。
試算3》20年房貸→強迫存錢的月光族
20年房貸特色：1.月付金最高；2.總繳利息最少。2種人最適合這種商品，一是需要強迫自己存錢的月光族，只要月薪能支付月付金，透過繳房貸，等於強迫自己存錢。另一種則是不敢投資的保守族，他們擔心投資會造成本金損失，加上目前銀行定存利息太低，因此，為了降低風險，寧願把手中閒錢全部拿來繳房貸，認為減少總體房貸利息支出最划算。
《Smart智富》月刊曾報導過很會存房的藝人佩甄、主播夫妻岑永康、張珮珊、以及擅長理財的聯傑財務顧問有限公司執行長蕭碧華，他們有些是透過還房貸來強迫自己存錢，有些則是規避風險的保守族，只要手邊一有閒錢，就趕著去還房貸，不想讓銀行多賺1毛利息錢。
買房強迫儲蓄雖是存錢的好方法，不過，理財規畫顧問（CFP）葉俊佑建議，千萬不要為了多存錢，讓房貸月付金超過月收入的3成 ，同時也應預留一筆緊急預備金（約為3～6個月的生活費），以免臨時有急用支出需求，手中卻無現金，被迫低價售屋。
【專家評析】12年內換屋也適用40年房貸
徐佳馨／住商不動產主任
不會投資也沒關係，在12年內打算換屋的人，也適用40年房貸，因為賣掉原來的房子去買新的房子，等於是房貸搬家，跟下一家銀行申請房貸，清償掉原來的40年房貸，但此舉本金仍然還未清償，得靠挑到好房子，換屋時增值賣出才能清償本金。只要在第144個月前換屋，選擇40年房貸總繳給銀行的利息並沒有比20年房貸利息還多，還享有可降低月付額外投資的好處。
【專家評析】寬限期前後月付款落差1～3倍
宋霖耘／星展銀行個人金融服務暨放款及存款部副總裁
在房貸寬限期內，房貸族可只還利息不還本，但寬限期結束後，須依剩餘償還房貸期數攤還貸款本金，因此月付金會突然提高（例如，貸款年限20年、寬限期3年為例，寬限期屆滿，則本金攤還是以貸款年限17年來計算月付金），以20年房貸3年寬限期為例，月付金在寬限期與寬限期後落差高達3倍之多。如果無法支付，建議用延長貸款期限的方式，降低每月固定攤還本金的金額，較可安排每月收入支出的分配。
【專家評析】房價要有增值空間才會獲利
莊孟翰／淡江大學產經系副教授
不管是申請20年、30年或40年的房貸方案，前提都是房價要有增值空間才能夠獲利，而自住更是特別得在價格便宜時進場，這樣才能夠透過房屋增值的方式，更快速清償本金。租屋或買房？我認為可以拿20年房貸的月付金跟租金相比，假如兩者相當，就應該選擇購屋，因為20年後房子就是你的了。
【延伸閱讀】過去10年高報酬率基金
基金名稱：瑞萬通博基金—新興市場股票基金 B （USD）
成立日期：1992.11.03
年化報酬率：15.22％
波動度：20.24％
基金名稱：JF馬來西亞基金
成立日期：1989.12.12
年化報酬率：15.11％
波動度：21.30％
基金名稱：安本環球—新興市場股票基金
成立日期：2001.08.15
年化報酬率：17.45％
波動度：22.43％
註：年化報酬率逾14.4％，依波動度排序前3名
資料來源：晨星 整理：呂郁青
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